가족간 부동산 저가양도 증여세 3억 30% 기준, 부모 양도세까지 막는 계산과 증빙

부모님 집을 3억원 싸게 사면 증여세 없이 넘겨받을 수 있을까요? 가족간 부동산 저가양도 증여세 3억 30% 기준은 3억원과 시가의 30% 중 작은 금액을 적용합니다. 두 금액 중 유리한 것을 골라 쓰는 방식이 아닙니다.

더 큰 함정은 부모님의 양도소득세입니다. 자녀의 저가양수 증여이익이 0원이어도, 부모님은 실제 받은 매매대금보다 높은 시가로 양도세를 계산해야 할 수 있습니다. 계약 가격을 정하기 전에 두 사람의 계산서를 나란히 놓아야 합니다.

3억원과 30%는 어떻게 적용할까

먼저 시가에서 실제 매매대금을 뺍니다. 다음으로 시가의 30%를 계산해 3억원과 비교합니다. 이때 작은 쪽이 저가양수 이익을 계산할 때 빼는 기준금액입니다.

차액 = 시가 − 실제 대가
기준금액 = 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액
저가양수 증여재산가액 = 차액 − 기준금액

마지막 계산은 차액이 기준금액 이상인 경우에 적용합니다. 차액이 기준금액보다 작다면 이 저가양수 규정에 따른 증여이익은 발생하지 않습니다.

위너세무회계의 2026년 8월 해설은 상속세 및 증여세법 제35조를 설명하면서, 특수관계인 거래에서 차액이 기준금액 이상인지를 판단한다고 정리합니다. 정확히 같은 금액이면 산식에 들어가더라도 차감 결과는 0원입니다.

따라서 “기준에 닿으면 차액 전체에 증여세가 붙는다”는 해석은 잘못입니다. 반대로 “3억원까지는 어떤 집이든 괜찮다”는 해석도 맞지 않습니다.

내 거래를 대입하는 3초 계산표

아래는 모두 특수관계인 간 실제 매매로 인정되고, 표의 시가가 인정된다고 가정한 예시입니다. 증여재산가액은 납부할 세금 자체가 아닙니다.

시가 6억원 사례가 특히 중요합니다. 3억원보다 적게 할인했어도 시가의 30%인 1억8,000만원을 넘겼으므로, 초과분 2,000만원이 계산됩니다.

시가 12억원 사례에서는 30%가 3억6,000만원입니다. 하지만 3억원이 더 작으므로 차액 4억원에서 3억원만 뺍니다. 30%인 3억6,000만원을 빼는 것이 아닙니다.

이렇게 구한 금액에 곧바로 세율을 곱해 납부세액이라고 단정해서도 안 됩니다. 증여재산공제와 기존 증여 내역을 반영하는 세액 계산은 별도 단계입니다. 표의 0원도 해당 할인 이익의 계산 결과이지, 매수자금 증여까지 없다는 뜻은 아닙니다.

자녀 증여이익이 0원이어도 부모 양도세는 남는다

사는 자녀에게 적용하는 30% 기준과 파는 부모에게 적용하는 양도세 기준은 다릅니다. 양도세에서는 특수관계인 저가 거래로 세 부담을 부당하게 줄였는지를 따로 봅니다.

위너세무회계 해설의 양도세 설명은 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 또는 3억원 이상인 경우 시가를 양도가액으로 재계산하는 부당행위계산부인을 설명합니다. 증여이익처럼 초과분만 따로 과세하는 구조가 아닙니다.

예를 들어 시가 10억원인 아파트를 자녀에게 7억원에 판다고 가정해 보겠습니다. 자녀의 저가양수 증여재산가액은 0원이지만, 차액 3억원은 시가의 5%인 5,000만원을 넘습니다.

이 경우 부모의 양도세 검토에는 계약서의 7억원 대신 시가 10억원을 넣어야 합니다. 다만 10억원 전체가 양도차익은 아닙니다. 취득가액과 필요경비, 비과세 적용 여부를 함께 반영해야 실제 세 부담이 나옵니다.

결국 “자녀 증여세가 없으니 절세에 성공했다”는 판단은 이릅니다. 부모의 시가 기준 양도세와 자녀의 취득세까지 합산해야 가족 전체에서 돈이 얼마나 나가는지 보입니다.

계약서보다 먼저 챙길 것은 시가와 돈의 흐름

계산기에 넣은 시가가 흔들리면 30%와 5% 계산도 함께 바뀝니다. 가족끼리 합의한 가격과 세금 계산에 인정되는 시가는 구분해야 합니다.

위너세무회계 해설은 아파트의 유사매매사례가액, 단독주택·토지의 감정평가 검토를 시가 판단의 쟁점으로 짚습니다. 비교한 거래의 날짜와 대상 부동산 정보를 남겨야 가격을 정한 과정을 설명하기 쉽습니다.

다음은 실제 대금 지급입니다. 같은 해설은 상속세 및 증여세법 제44조상 배우자·직계존비속 간 양도의 증여추정을 설명합니다. 가족이라는 이유만으로 모든 거래가 똑같이 취급되는 것은 아니지만, 부모·자녀 거래에서는 계약서만 갖춰서는 부족합니다.

• 가격 자료: 시가 판단에 사용한 매매사례와 감정평가 자료 등.
• 지급 자료: 계약금·중도금·잔금의 계약 일정과 연결되는 계좌이체 내역.
• 자금출처 자료: 소득 증빙, 예금 형성 내역, 대출 실행 기록, 증여받은 자금의 신고 자료.
• 채무 승계 자료: 전세보증금이나 대출을 인수했다면 계약 내용과 실제 승계 사실을 보여주는 서류.

부모가 준 돈을 자녀가 매매대금으로 보내거나, 받은 대금을 부모가 다시 돌려주는 구조라면 그 자금의 증여 문제가 별도로 생깁니다. 통장에 한 번 입금됐다는 사실보다 누가 마련한 돈이고 최종적으로 누구에게 남았는지가 중요합니다.

계약 전 한 장에 적어볼 최종 점검

저가양도는 자녀가 실제 자금을 갖고 있고 대가 지급을 입증할 수 있을 때 검토할 수 있는 방식입니다. 할인액만 보고 선택하면 부모의 양도세와 자녀의 자금출처 문제를 놓치기 쉽습니다.

또 낮은 가격에 샀다는 점은 향후 매도 때도 이어집니다. 위너세무회계 해설은 자녀의 향후 양도 시 취득가액이 원칙적으로 실제 지급액이라는 점을 짚습니다. 지금의 할인 이익과 다음 매도의 양도차익을 함께 비교할 이유입니다.

오늘은 계약서에 가격부터 쓰지 말고, 종이 한 장에 시가·예정 매매가·차액을 적어보세요. 그 옆에 30% 기준과 5% 기준을 각각 계산하고, 부모의 취득계약서와 자녀의 자금출처·이체 계획을 붙이면 빠진 세금과 부족한 증빙이 먼저 보입니다.